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北京二手房购买力下降 网签量自五月后开始滑落

日期:2018-08-07 21:34:40 点击:0 来自:本站 作者:

  限购、认房又认贷,严厉控制下,楼市成交的回暖变得十分脆弱,一旦卖房者重拾自信,开启涨价预期,原先积累的回暖能量便会立马消散。

  进入7月以来,链家网统计的每日二手房签约成交量出现了明显下降,多个工作日的签约成交不足200套,二手房交易似乎在冲顶后重新进入下行趋势。数据显示,5月份北京二手房网签超过1.8万套,算上休息日,平均单日网签也超过580套,远高于目前的二手房成交量。为何会出现这样的反差呢?贝壳研究院首席分析师许小乐认为,随着这几个月二手房业主的提价,在信贷政策依旧严格的背景下,北京楼市的购买力已经难以为继,市场面临自发向下和信贷收紧的双重压力,二手房或将进入下行周期。

  伴随着成交量的下滑,北京的二手房成交均价这几个月一直在上升。链家网的数据统计,今年2月份北京链家二手房的平均成交价格为5.9万元/平方米,3月份升至6万元/平方米以上,随后每个月都有小幅提升,到了6月份已经升至6.2万元/平方米,几个月来均价上涨近2000元/平方米。

  贝壳研究院首席分析师许小乐告诉北青报记者,根据贝壳研究院的统计,按照正常的收入水平,2017年北京首次购房者攒够首付的年限已达到23年左右,深圳也达到18年左右。

  房价的上涨带来居民支付能力的不足,相对购买力越来越弱。以北京为例,对于刚需而言攒够首付所需的时间越来越长,市场的支撑力度明显趋弱。

  对于房价绝对水平较高的城市而言,目前市场以换房为主,但是大部分城市都处在“认房认贷”的环境中,换房杠杆空间小、难度大。

  许小乐举例道,以北京为例,目前换房标的套均总价650万,平均贷款额度154万,相当于换房首付500万,难度不低,短期内难以释放,改善需求呈现“有意愿、没能力”状态,部分换房呈现明显的妥协性,市场的支撑力度明显不足。

  在经历了连续几个月的成交回暖后,许多优质房源被消化掉了,导致剩下多是价格较高,户型较差的房源,市场也开始面临下行的压力。

  除市场内生因素之外,信贷这一外生因素也在持续收紧。2018年第二季度重点城市首套房利率以上浮10%和15%为主,上浮20%及以上的城市数量明显增加,16个重点城市中有9个城市较一季度大幅度上浮。在“去杠杆”的大环境下,越来越多的链家经纪人(71.3%)预期第三季度房贷利率会继续上浮,上浮预期较二季度更强。

  我爱我家市场研究院院长胡景晖则分析表示,在政策的平衡下,下半年全国楼市仍将趋于平稳,房价波动不会太大。结合国内经济形势、房地产市场形势及中美贸易战等国际经济形势,下半年货币政策的操作将较为困难。未来央行或将继续下调利率,通过定向调整、精准导入来释放流动性,以满足刚需的资金要求。

  当前一线城市调控既是全国范围内最严,也是史上最严,所以未来房价整体趋于平稳;三四线城市政策正在趋紧,自身又缺乏产业基础,缺乏人口吸引力,未来房价上行空间较小;相比于一线及三四线,二线城市会承接更多的人口、产业转移,未来房价的上行压力比一线及三四线更大。

  认房又认贷,让二手房交易的首付款明显增加。许多活跃在市场上的购房人都是卖一买一的置换需求。正因为是置换,可以完整地体验到楼市卖出买进的过程,也能真正意义上感受到楼市冷暖变化。

  张恒从去年底开始就在寻找中意的学区房。在他重点关注的西城区育翔小学范围内,周边的房子他几乎看了个遍,这个小区是哪年的,什么户型,环境怎么样,可以说如数家珍。只是由于能满足他需求的户型比较少,在售的两居室大多数都是50-60平方米,而他希望买到一个70平方米以上,有正规客厅的两居室。仅有的几套也都是待价而沽并没有真正想要成交的意思。

  于是经过两个多月的等待,终于一套在张恒看来符合要求的两居室挂牌销售,相比周边13万元/平方米的单价,这套两居室定价在12万元/平方米,中介经纪人告诉张恒,价格还能再谈谈,比周围的同户型低了近50万元。

  确定了目标,张恒很快就找到了房东,又压了近20万元,并且要了半年的凑钱周期,签了合同。最后张恒也很惊讶,为什么房东答应这么爽快,让他以低于市场价淘到了好房子。对此中介经纪人告诉他,房东也是换房,想快点卖了换个郊区大房子。

  既然签了买的房子,赶紧卖掉自己的房子吧,张恒第二天就把自己海淀的房子挂在了链家和我爱我家上面。定价800万,预留了几十万的议价空间,张恒认为万无一失,并自信地觉得780万一定能卖出去,还能给自己留出装修钱。

  但后续的发展却并不符合他的希望,房子挂出去了一个多月,热闹是热闹,一周来看房的客户基本都在7组以上,平均每天都能有一组看房人。但令张恒失望的是,这么多人看来看去,拜托中介经纪人来试探底价的不少,但真正报价的却一个也没有。

  等了两个月,终于有报价了,但给出了700万,这个在张恒看来非常离谱的价格,谈判也没有顺利地进行下去。

  眼看半年之期过了一半,张恒房子的中介维护人告诉他,市场成交在四五月份达到高峰后,看房人明显少了,价格虽然有点提升,但能接受的并不多,建议他降价再推推。

  最后张恒的房子在6月底降价到750万以后,吸引来了三个月以来最靠谱的一位购房人,经过协商,张恒又让了10万元,740万成交。

  “现在我明白卖房给我的业主为什么低于市场价卖房了。”张恒事后对北京青年报记者表示,虽然自己在买房时捡了个“便宜”,但实际自己卖房凑钱时,又吃了个亏,前后一算,差不多了。没办法,除非不急着卖房,可以一直拖着的,否则都得降价才能出手。

  麦田房产提供的数据显示,从2018年上半年的单月网签量来看,2月-5月北京二手住宅网签量连续增长,5月份达到18096套的峰值,6月份止涨回落,签量15827套,环比下降12.5%。6月网签量的下滑,也意味着市场继续升温的动力不足,开始进入触顶企稳的调整期。

  “今年前几个月,我们小区成交量大约在3-5套,5月份达到12套,6月份有所下滑,但也还成交了10套”,麦田房产国美第一城片区的区域经理表示,与历史成交相比,现在的市场处于一个比较稳定的阶段。

  价格方面,2018年1-6月呈现出波动微涨的态势,6月份二手住宅成交均价环比5月份微降了0.8%,但与1月份相比上涨了4.4%。

  在麦田房产不少经纪人看来,成交量在5月份冲高后,6月份再度回落,很大程度上也是因为前期价格较低的房源已经卖掉了,而购房人现在心态普遍比较理性,当价格达不到心理预期时,不会盲目出手。

  链家的带看量统计也反映了现在二手房触顶后的滑落。数据显示,2月份北京链家的带看量是今年的最低点,只有17万次带看,之后的3月份突然升高至51万次带看,二手房成交也就是从这时候开始回暖的,之后的带看量也维持在高位,四五月份分别为47.7万次和48万次带看。这也是上半年二手房成交的最高点,但6月份开始,带看量大幅下滑,只有40万次,相比最高时的带看量跌去了20%。

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